Buscar departamentos en venta en CABA implica analizar una oferta que supera las 70.000 unidades disponibles, distribuidas principalmente en Palermo con 12.377 unidades, Recoleta con 6.638, Belgrano con 6.407 y Caballito con 5.420.
Cada zona presenta características únicas en cuanto a conectividad, servicios y estilo de vida, lo que hace fundamental conocer las particularidades de cada barrio antes de tomar una decisión de compra.
El mercado inmobiliario comenzó el 2025 con un nivel de actividad superior al habitual, mostrando un balance positivo con demanda sostenida tanto en ventas como en alquileres, manteniendo el buen ritmo de las operaciones tras la recuperación iniciada en 2024. Para quienes buscan departamentos en Capital Federal, comprender las diferencias entre barrios resulta clave para encontrar la propiedad ideal según presupuesto y necesidades.
Departamentos en Palermo: el barrio más demandado
Palermo lidera el ranking de barrios con mayor cantidad de departamentos en venta y operaciones concretadas, consolidándose como el distrito porteño donde se registran más transacciones inmobiliarias. La zona combina diversidad de subbarrios como Palermo Soho, Hollywood, Botánico y Las Cañitas, cada uno con identidad propia.
Los precios de venta en Palermo rondan los USD 140.000 en unidades de dos ambientes y los USD 180.000 en tres ambientes, con valores promedio que oscilan entre USD 135.000 y USD 176.000 según tipología.
La alta demanda se centra principalmente en las comodidades del barrio, donde sobresalen su polo gastronómico, cercanía a colegios, diversidad de medios de transporte públicos y sus accesos. Los Bosques de Palermo, el Jardín Japonés y la Plaza Serrano conforman espacios verdes y culturales que elevan la calidad de vida en la zona.
Departamentos en Recoleta: exclusividad y cultura
Recoleta concentra 6.638 unidades en venta, posicionándose como el segundo barrio con mayor oferta inmobiliaria. Barrios como Puerto Madero y Recoleta son conocidos por su exclusividad y alta gama de servicios, ofreciendo una excelente calidad de vida ideales para aquellos que buscan un estilo de vida sofisticado.
En Recoleta, los valores son similares a Palermo, con precios desde USD 135.000 para dos ambientes y USD 175.000 para tres ambientes.
Belgrano y Recoleta ofrecen un ambiente tranquilo, seguro y elegante, con calles arboladas, edificios señoriales, boutiques de lujo, museos, teatros y centros culturales, destacándose el Barrio Chino, el Parque Belgrano, el Cementerio de la Recoleta y la Plaza Francia.
La zona concentra universidades, centros médicos de primer nivel y una oferta cultural permanente que la convierte en referente educativo y artístico.
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Propiedades en Caballito: ubicación estratégica
Caballito registra 5.420 unidades en venta, consolidándose como el cuarto barrio con mayor oferta. Caballito se encuentra en el corazón geográfico de Buenos Aires, lo que lo convierte en un barrio con una ubicación privilegiada, siendo una zona residencial con excelente conectividad gracias a la línea A del subte y diversas líneas de colectivo.
En Caballito, los precios promedio son de USD 98.322 para dos ambientes y USD 128.755 para tres ambientes. El Parque Rivadavia es uno de sus principales atractivos, un espacio verde donde los vecinos disfrutan de actividades al aire libre y ferias de libros y antigüedades, además de contar con variada oferta educativa desde escuelas públicas hasta privadas de prestigio, y a nivel comercial el Shopping Caballito y los comercios de la Avenida Rivadavia.
Su posición central permite acceder rápidamente a cualquier punto de la ciudad, optimizando tiempos de traslado.
Departamentos en Almagro: tradición y conectividad
Almagro presenta 2.714 unidades disponibles, ubicándose entre los barrios con mayor movimiento inmobiliario. Los departamentos en Almagro o en sus zonas aledañas tienen en cuenta su ubicación cercana al centro de la ciudad y la accesibilidad a diferentes medios de transporte, convirtiéndolas en una opción ideal para quienes buscan una vida urbana dinámica, ofreciendo amplia variedad de propuestas culturales con teatros, museos y centros de formación artística.
Almagro se posiciona en cuarto lugar en operaciones concretadas, con valores promedio de USD 90.000 y precios entre USD 1.600 y USD 1.900 el metro cuadrado. La zona cuenta con excelente acceso al subte línea B, cercanía al Hospital Italiano, Abasto Shopping y una amplia red de transporte público.
Parque Chacabuco se destaca por su pulmón verde ideal para disfrutar del aire libre y realizar actividades deportivas, mientras Boedo conserva su espíritu tradicional con calles arboladas, bares históricos y una atmósfera bohemia.
Mejores zonas residenciales en Capital Federal
Belgrano: residencial y familiar
Belgrano concentra 6.407 unidades en venta, siendo el tercer barrio con mayor oferta. En Belgrano, los departamentos de dos ambientes parten desde USD 145.000 y los de tres ambientes desde USD 185.000. El antiguo pueblo de Belgrano forma parte de la ciudad desde 1887, siendo un barrio residencial, pintoresco y señorial donde casonas antiguas se mezclan con edificios modernos, conectado por diferentes medios de transporte y con todos los servicios que una familia necesita.
Villa Urquiza: crecimiento sostenido
Villa Urquiza registra 3.082 unidades disponibles. Los precios promedio son de USD 107.982 para dos ambientes y USD 141.405 para tres ambientes. Villa Urquiza es una de las zonas que más ha crecido en los últimos años, convirtiéndose en un barrio atractivo para familias jóvenes y profesionales, ya que cuenta con todos los servicios y está muy bien conectado tanto hacia el centro como hacia la provincia.
Núñez: revalorización en marcha
Núñez presentó la mayor suba interanual con un aumento del 14,7%, ubicándose entre los barrios con los valores más altos en torno a los USD 3.284/m². Los precios promedio son de USD 125.328 para dos ambientes y USD 164.120 para tres ambientes. La zona ofrece tranquilidad residencial, cercanía al río y excelente conectividad mediante la línea D de subte.
Tendencias del mercado inmobiliario 2025
Por primera vez en lo que va del año el valor de las propiedades publicadas disminuyó en octubre, con el precio medio de los departamentos retrocediendo 0,1% en comparación con septiembre, evidenciando un enfriamiento en el mercado inmobiliario, ubicándose el precio del m² de un dos ambientes promedio en la Ciudad en los USD 2.449.
En 2025, los valores de este segmento aumentaron un 5,5%, con precios promedio de USD 107.493 para monoambientes de 40 m², USD 129.366 para dos ambientes de 50 m² y USD 178.937 para tres ambientes de 70 m².
Los barrios que muestran mayor potencial son aquellos con conectividad estratégica, infraestructura mejorada y nuevas normativas urbanísticas que impulsan el crecimiento y la inversión, destacándose Villa Urquiza, Villa Crespo, Parque Patricios, Barracas y Colegiales como áreas clave para la construcción de viviendas y proyectos mixtos.
Mientras Palermo, Recoleta y Belgrano ya no tienen margen de expansión, barrios como Núñez, Saavedra, Villa Crespo, Chacarita y Villa Ortúzar concentran las principales apuestas del mercado con conectividad, tierra disponible y proyectos de alto impacto.
Factores clave para elegir tu departamento
Los compradores priorizan tres factores clave: ubicación, seguridad y estado de la propiedad, por lo que los barrios que combinan buena conectividad con servicios de calidad y espacios verdes llevan la delantera.
La ubicación considera el acceso a servicios, lugar de trabajo o centro escolar y la seguridad de la zona; la iluminación del departamento evalúa la orientación del inmueble y si posee terraza, balcón o patio; el presupuesto varía en función de la zona; la disponibilidad de medios de transporte; y el tipo de barrio si es residencial, estudiantil o comercial.
Las mejores oportunidades están en propiedades con necesidad de refacciones menores o ubicaciones menos tradicionales dentro de barrios populares, ya que el valor de una propiedad depende tanto de sus características como del desarrollo futuro del barrio, siendo factores clave la infraestructura, acceso a transporte y nuevos proyectos inmobiliarios.
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Los barrios Palermo, Caballito, Villa Urquiza, Belgrano, Almagro, Flores, Recoleta y Villa Crespo concentran la mayor cantidad de operaciones y las mejores opciones para inversores, ya que los precios no alcanzaron los valores récord de 2017 y 2018, abriendo la posibilidad de una revalorización futura de alrededor del 15%.
La búsqueda de departamentos en venta en CABA requiere analizar múltiples variables que van desde el presupuesto hasta el estilo de vida deseado. Palermo, Recoleta, Belgrano y Caballito lideran la oferta con características diferenciadas: mientras Palermo ofrece dinamismo cultural y gastronómico, Recoleta aporta exclusividad y tradición, Caballito brinda conectividad estratégica y Almagro combina accesibilidad con vida urbana.
El mercado actual presenta oportunidades interesantes con precios que aún no recuperaron los picos históricos, sumado a barrios emergentes con alto potencial de revalorización. Evaluar la conectividad, servicios cercanos, espacios verdes y proyección futura de cada zona resulta fundamental para tomar una decisión informada que se ajuste a tus necesidades y expectativas de inversión a largo plazo.
